Αναπροσαρμογή μισθώματος για το χρόνο πέραν της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης.

Εάν: α) ο Ηλεκτρονικός Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ), με την ιδιότητα του εκμισθωτή ακινήτων ιδιοκτησίας του, στις περιπτώσεις όπου στις μισθωτικές συμβάσεις δεν υπάρχει πρόβλεψη για αναπροσαρμογή του μισθώματος, υποχρεούται να μειώνει το μίσθωμα κατά το ποσοστό μείωσης του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) και β) στις περιπτώσεις όπου η μισθωτική σύμβαση έχει λήξει και ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο, για το χρονικό διάστημα μεταξύ λήξης της μίσθωσης και προκήρυξης νέου διαγωνισμού, ποιό πρέπει να είναι το ύψος της αποζημίωσης χρήσης και ειδικότερα ερωτάται αν το ποσό της αποζημίωσης χρήσης πρέπει να αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τους όρους της ληγμένης συμβατικής σύμβασης ή να παραμένει σταθερό για όσο χρονικό διάστημα ο μισθωτής κάνει χρήση του μισθίου.(...)α) Ο Ηλεκτρονικός Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ), κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 7 παρ. 3 του π.δ. 34/1995 (όπως αντικαταστάθηκε με την παράγραφο 10 του άρθρου 7 του ν. 2741/1999), με την ιδιότητα του εκμισθωτή ακινήτων ιδιοκτησίας του, στις περιπτώσεις των μισθώσεων, που οι μισθωτές ασκούν τις αναφερόμενες στο άρθρο 1 του εν λόγω προεδρικού διατάγματος δραστηριότητες ή τα επαγγέλματα του άρθρου 2 αυτού και στις σχετικές μισθωτικές αυτές συμβάσεις δεν υπάρχει πρόβλεψη για αναπροσαρμογή του μισθώματος, υποχρεούται κατ’ απόκλιση από τις διατάξεις που ορίζουν την απαγόρευση μείωσης του συμφωνηθέντος μισθώματος (άρθρο 40 παρ. 1 εδ.ζ του π.δ. 715/1979), κατόπιν σχετικής έγγραφης όχλησης του μισθωτή, να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα, σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως αυτή υπολογίζεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ). Το δε μίσθωμα που θα προκύψει, κατ’ εφαρμογή των ανωτέρω, καθίσταται απαιτητό από την κοινοποίηση της έγγραφης όχλησης του αιτούντος την αναπροσαρμογή μισθωτή. β) Στις περιπτώσεις όπου η μισθωτική σύμβαση έχει λήξει και ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο, το ποσό που καταβάλλει ο μισθωτής συνιστά αποζημίωση για εξωσυμβατική χρήση ακινήτου και όχι μίσθωμα. Το ύψος της καταβλητέας μηνιαίας αποζημίωσης για εξωσυμβατική χρήση του ακινήτου ανέρχεται στο ύψος του συμφωνηθέντος μισθώματος, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά τον χρόνο λήξης της συμβατικής σχέσης και δεν αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τους όρους της ληγμένης συμβατικής σύμβασης. Επιπλέον, ο e-ΕΦΚΑ δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση αυτή του μισθίου, πέραν της κατά τα ανωτέρω αποζημίωσης χρήσης και το διαφυγόν κέρδος του, δηλαδή εκείνο, που θα αποκόμιζε με πιθανότητα, κατά τη συνήθη (κανονική) πορεία των πραγμάτων, αν ο μισθωτής απέδιδε το μίσθιο αμέσως μετά τη λήξη της μίσθωσης.

Σύμφωνα με τα οριζόμενα στη διάταξη του άρθρου 5 παρ.1 του π.δ/τος 34/1995, από την οποία προκύπτει, όπως προεκτέθηκε, ότι οι συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων που συνάπτουν οι δήμοι ισχύουν για δώδεκα έτη, ακόμα κι αν έχουν συναφθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα και συνεπώς κατά το μήνα Ιανουάριο 2007 η από 28.12.2001 μίσθωση ήταν σε ισχύ, εφόσον δεν αποδεικνύεται από τα στοιχεία του φακέλου της υπό κρίση υπόθεσης ότι είχε λυθεί με νεώτερη συμφωνία των ενδιαφερομένων μερών.

Πληρωμή μισθώματος για τη στέγαση γυμναστηρίου:..Με τα δεδομένα αυτά, η δαπάνη που εντέλλεται με το ελεγχόμενο χρηματικό ένταλμα δεν υπάγεται στον προληπτικό έλεγχο του Ελεγκτικού Συνεδρίου, δεδομένου ότι δεν υπερβαίνει το ποσό των 5.000,00 ευρώ, σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. 1 περ. α΄ υποπερ. iii του π.δ/τος 136/2011. Εξάλλου, η δαπάνη αυτή, η οποία ερείδεται σε σύμβαση μίσθωσης ακινήτου από τον ...., δεν εμπίπτει στην εξαίρεση της παραγράφου 2 περίπτωση α΄ του ίδιου ως άνω άρθρου, δεδομένου ότι η σύμβαση μίσθωσης ακινήτου δεν υπάγεται στην έννοια της σύμβασης ούτε «δημοσίου έργου» ούτε «προμήθειας» ούτε «υπηρεσίας». Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, το 105, οικονομικού έτους 2019, χρηματικό ένταλμα του …. απαραδέκτως υποβλήθηκε στο Ελεγκτικό Συνέδριο για προληπτικό έλεγχο νομιμότητας και το Κλιμάκιο πρέπει να απέχει του ελέγχου του.

Μισθωτική σχέση που έχει υπερβεί σε διάρκεια το ανώτατο επιτρεπτό όριο (δωδεκαετία) που προβλέπουν οι διατάξεις των π.δ / των 34/1995 και 715/1979.Σιωπηρή παράταση. Νόμιμη

Σύμβαση μίσθωσης ακινήτου με εκμισθωτή το ΙΚΑ-ΕΤΑΜ και (φερόμενο ως) μισθωτή το Προξενείο Σεϋχελλών - Εγκυρότητα ή μη της μείωσης του συμφωνηθέντος μηνιαίου καταβαλλόμενου μισθώματος.(..)Η σύμβαση με αντικείμενο την μίσθωση ακινήτου [χώρου στον έκτο (6°) όροφο του κτιρίου επί της Λεωφόρου Κηφισίας αριθ. 178 στο Χαλάνδρι Αττικής], εκ μέρους του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ ως εκμισθωτή έχει συναφθεί με την εταιρεία με την επωνυμία «ALPHA TRADING & SHIPPING AGENCIES» ως μισθώτρια και όχι με το Προξενείο Σεϋχελλών, το οποίο, παρά τη σιωπηρή συναίνεση του ΙΚΑ-ΕΤΑΜ, δεν υπεισήλθε νομοτύπως στη μισθωτική σχέση. Στην προκείμενη περίπτωση δεν έχει καταρτισθεί νόμιμα τροποποιητική σύμβαση μείωσης του μισθώματος και δεν έχει ως εκ τούτου επέλθει νομικά τέτοια μείωση, διότι δεν τηρήθηκε ο συστατικός νόμιμος τύπος της υπογραφής σχετικής τροποιητικής σύμβασης.

Με βάση τα δεδομένα αυτά και σύμφωνα με όσα έγιναν δεκτά στην 3η σκέψη της παρούσης, το παρόν Τμήμα με την υπό ανάκληση Πράξη του, κατά εσφαλμένη ερμηνεία του διέποντος την κρίσιμη έννομη σχέση (μίσθωση) νόμου (πλάνη περί το δίκαιο), δέχθηκε ότι δεν εφαρμόζεται στην επίμαχη μίσθωση το π.δ/γμα 34/1995, παρόλο που πρόκειται για στέγαση Κέντρου Υπερήχων, δηλαδή ιατρείων του Ι.Κ.Α.. Συνεπώς εφαρμόζονται εν προκειμένω οι περί δωδεκαετίας διατάξεις του άρθρου 5 του π.δ/τος 34/1995 όπως ισχύει, βάσει των οποίων η εν λόγω μίσθωση ίσχυε, κατ΄ αρχήν, έως 30.4.2010, και εν συνεχεία, δεδομένου ότι ο εκμισθωτής δεν εζήτησε, στο επόμενο από την ημεροχρονολογία αυτή εννεάμηνο, την απόδοση του μισθίου, για ακόμη 4 έτη, έως δηλαδή 30.4.2014. Συνεπώς είναι βάσιμος ο λόγος ανάκλησης, με τον οποίο προβάλλεται εσφαλμένη εφαρμογή του διέποντος τη μίσθωση νόμου.

Αν η μονομερής, εκ μέρους του e-ΕΦΚΑ, λύση της μίσθωσης ακινήτου για τη στέγαση των Υπηρεσιών του Τμήματος Ηλιούπολης του τ. Οργανισμού Ασφάλισης Ελεύθερων Επαγγελματιών (ΟΑΕΕ) θα πραγματοποιηθεί βάσει των διατάξεων του άρθρου 36 παρ. 3 του π.δ. 715/1979, όπως ισχύει, ή βάσει των διατάξεων του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995, όπως ισχύει, και 2) ποιες από τις ανωτέρω διατάξεις θα επικαλείται στο εξής ο e-ΕΦΚΑ για τη μονομερή λύση σύμβασης μίσθωσης ακινήτου.(...)Η πρόωρη λύση από τον e-ΕΦΚΑ, ως μισθωτή, της μίσθωσης ακινήτου για τη στέγαση των Υπηρεσιών του Τμήματος Ηλιούπολης του τ. Οργανισμού Ασφάλισης Ελεύθερων Επαγγελματιών (ΟΑΕΕ) θα πραγματοποιηθεί βάσει του άρθρου 36 παρ. 4 του π.δ. 715/1979.

Καταβολή του μισθώματος για τη στέγαση Περιφερειακής Βιβλιοθήκης.(...) Με τα δεδομένα αυτά, ο όρος να διαθέτει το προς μίσθωση ακίνητο «βοηθητικό χώρο (πατάρι)» είχε εγκριθεί από την αρμόδια Οικονομική Επιτροπή, ενόψει του ότι τη θέσπισή του είχε ζητήσει και η Προϊσταμένη του πλέον αρμόδιου Τμήματος Περιφερειακών Βιβλιοθηκών του Δήμου, δεν απαιτείτο δε να έχει εγκριθεί και από το Δημοτικό Συμβούλιο. Άλλωστε, ουδείς προσέβαλε τον όρο αυτόν ως μη νόμιμο ή προσήλθε να υποβάλει προσφορά και αποκλείστηκε με την αιτιολογία ότι το προσφερόμενο από αυτόν ακίνητο δε διέθετε πατάρι, αλλά ισόγειο βοηθητικό χώρο.

Εάν, επί εκμίσθωσης ακινήτου ιδιοκτησίας e-ΕΦΚΑ με μισθωτή το Ελληνικό Δημόσιο, της οποίας ο συμβατικός χρόνος έληξε και το ΕΔ εξακολουθεί να κάνει χρήση του μισθίου: 1) η μίσθωση έχει παραταθεί και εξακολουθούν να είναι σε ισχύ οι όροι της μισθωτικής σύμβασης 2) η αποζημίωση χρήσης που καταβάλει το Ελληνικό Δημόσιο δύναται να αναπροσαρμοστεί σύμφωνα με τους όρους του μισθωτηρίου 3) η εναντίωση του e-ΕΦΚΑ στην μίσθωση, οφείλει να περιβληθεί συγκεκριμένο τύπο και 4) υποχρεούται ο e-ΕΦΚΑ, ως εκμισθωτής, στην αποκατάσταση των φθορών του κτηρίου, και εάν οι αναφερόμενες στο ιστορικό του ερωτήματος φθορές θεωρούνται φθορές από συνήθη χρήση.(...)1) Οι διατάξεις περί στεγάσεως των δημοσίων υπηρεσιών, όσο και αυτές των εμπορικών μισθώσεων, στις οποίες παραπέμπει η παρ. 17α του άρθρου 41 του ν. 2648/1998, ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης, είναι αναγκαστικής φύσεως και εφαρμόζονται υποχρεωτικά, ανεξάρτητα από το πρόσωπο του εκμισθωτή και την ύπαρξη άλλων ομοίως αναγκαστικού χαρακτήρα διατάξεων, που αφορούν στο πρόσωπο αυτού. Επί εκμίσθωσης ακινήτου, που ανήκει στον e-ΕΦΚΑ, με μισθωτή το Δημόσιο για τη στέγαση υπηρεσίας αυτού, δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι διατάξεις του π.δ. 715/1979 «Περί τρόπου ενεργείας υπό των Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου (νπδδ), προμηθειών, μισθώσεων και εκμισθώσεων εν γένει κ.λ.π.»), που διέπουν τις εκμισθώσεις των νπδδ, αλλά έχουν εφαρμογή οι διατάξεις για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών και οι ειδικοί όροι του συμφωνητικού μίσθωσης. Η επίδικη μίσθωση, υπαγόμενη στις ρυθμίσεις του π.δ. 19/19-11-1932 «περί στεγάσεως δημοσίων υπηρεσιών» και στις διατάξεις του π.δ. 34/95 σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 παρ. 17 του ν. 2648/1998, μετά τη λήξη του συμβατικού της χρόνου, παρατάθηκε σιωπηρά για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο ο μισθωτής (Ελληνικό Δημόσιο) χρησιμοποιούσε το μίσθιο και ο εκμισθωτής (e-ΕΦΚΑ) αν και το γνώριζε δεν εναντιώθηκε. Κατά τη διάρκεια της σιωπηρής παράτασης η μίσθωση συνεχίστηκε βάσει των συμφωνημένων όρων της. Η μίσθωση έληξε με την εναντίωση του εκμισθωτή και οι όροι του μισθωτηρίου έπαψαν να είναι σε ισχύ. 2) Η οφειλόμενη, μετά την λήξη της μίσθωσης, αποζημίωση, λόγω παράνομης παρακράτησης του μισθίου από το Ελληνικό Δημόσιο, φέρει τον χαρακτήρα γνήσιας αποζημίωσης και συνεπώς δεν αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τους όρους της ληγμένης συμβατικής μίσθωσης. Δύναται ωστόσο ο e-ΕΦΚΑ, για την παρά τω νόμω παρακράτηση του μισθίου, να απαιτήσει πέραν της κατά τα ανωτέρω αποζημίωσης χρήσης και το διαφυγόν κέρδος του, είτε με άσκηση σχετικής αγωγής ή με αίτηση για εξώδικη αναγνώριση απαίτησης μέσα στα πλαίσια αρμοδιότητας του ΝΣΚ. 3) Η εναντίωση του εκμισθωτή στη συνέχιση της μίσθωσης, δεν οφείλει να περιβληθεί συγκεκριμένο τύπο, μπορεί δε να είναι ρητή ή σιωπηρή, αρκεί να προκύπτει η βούληση του εκμισθωτή ότι δεν δέχεται την εξακολούθηση της μίσθωσης, είτε γενικώς είτε με τους ίδιους όρους. Τέτοια σιωπηρή εναντίωση αποτελεί και η δήλωση του εκμισθωτή ότι απαιτεί μίσθωμα μεγαλύτερο από εκείνο που καταβάλλεται κατά τη διάρκεια της σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης. 4) Ο e-ΕΦΚΑ, ως εκμισθωτής, βαρύνεται με την αποκατάσταση φθορών ή μεταβολών του μισθίου που οφείλονται στη συμφωνημένη (συνήθη) χρήση καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, συμβατικής και σιωπηρώς παραταθείσας, όχι όμως και κατά τον χρόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης και τη μετά ταύτα παράνομη παρακράτηση του μισθίου από το Δημόσιο, διότι με τη λήξη της σύμβασης, επέρχεται απόσβεση της ενοχικής σχέσης και λήξη της προστασίας του μισθωτή. Στο μέτρο που για τη συγκρότηση της έννοιας «φθορών εκ της συνήθους χρήσεως» απαιτείται η αξιολόγηση και η εκτίμηση πραγματικών περιστατικών, δεν επιτρέπεται από τον νόμο, στο Νομικό Συμβούλιο του Κράτους να κρίνει επί θεμάτων ουσιαστικής αξιολόγησης πραγματικών περιστατικών, αρμοδιότητα που ανήκει αποκλειστικά στα αρμόδια όργανα του e-ΕΦΚΑ (ομόφωνα).