Σύσταση, συγκρότηση και ορισμός μελών Ομάδας Εργασίας για τη διαμόρφωση του νέου Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) και την προσαρμογή των συντελεστών του στις μεταβολές των αντικειμενικών αξιών ακινήτων.

Καθορισμός αποζημίωσης του ιδιώτη-μέλους των Επιτροπών του άρθρου 41 του ν.1249/1982 για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων».

Συμπλήρωση της αριθ. Δ6Α 1107881ΕΞ2010/5-8-2010 απόφασης του Υπουργού Οικονομικών «Συγκρότηση και ορισμός μελών Επιτροπής (άρθρου 41 του ν.1249/82) για την αναπροσαρμογή των Αντικειμενικών Αξιών των ακινήτων του νομού Αττικής», όπως τροποποιήθηκε και ισχύει. 

Υποχρέωση επιστροφής του ΦΠΑ που καταβλήθηκε από κατασκευαστή, βάσει ειδικής δηλώσεως μεταβιβάσεως ακινήτου, και είχε υπολογιστεί επί της αντικειμενικής αξίας του μεταβιβαζομένου ακινήτου, στην περίπτωση που μετέπειτα επήλθε αναδρομική μείωση των αντικειμενικών αξιών. Η φορολογική αρχή υποχρεούται, ύστερα από υποβολή σχετικής τροποποιητικής δηλώσεως του φορολογούμενου, να επιστρέψει τη διαφορά του φόρου προστιθεμένης αξίας (ΦΠΑ), η οποία προκύπτει μεταξύ αφενός μεν του καταβληθέντος, βάσει της ειδικής δηλώσεως μεταβιβάσεως ακινήτου, και υπολογισθέντος βάσει της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, και αφετέρου του προκύπτοντος βάσει της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, όπως προσδιορίστηκε δυνάμει της υπ’ αριθμ. ΠΟΛ.1009/2016 αποφάσεως του Αναπληρωτή Υπουργού Οικονομικών, με την οποία αναπροσαρμόστηκαν αναδρομικώς από 21-5-2015 οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, σε συμμόρφωση προς την υπ’ αριθ. 4446/2015 ακυρωτική απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (πλειοψ.).

Σύμβαση πώλησης και επαναμίσθωσης αστικών ακινήτων...ζητείται παραδεκτώς η ανάκληση της 275/2013 πράξης του Ζ΄ Κλιμακίου του Ελεγκτικού Συνεδρίου...Με τα δεδομένα αυτά και σύμφωνα με όσα έγιναν ανωτέρω ερμηνευτικώς δεκτά, το Τμήμα κρίνει ότι έσφαλε το Κλιμάκιο αποφαινόμενο ως ανωτέρω, καθόσον προέβη, προεχόντως, σε έλεγχο σκοπιμότητας και, δευτερευόντως, σε έλεγχο της ορθότητας των κρίσεων του Συμβουλίου Εμπειρογνωμόνων (Σ.Ε.). Ειδικότερα, το Κλιμάκιο υπερέβη την αρμοδιότητά του χαρακτηρίζοντας την επίμαχη συναλλαγή ως ειδική μορφή δανεισμού του Ελληνικού Δημοσίου από τον ιδιωτικό τομέα, περίπτωση, άλλωστε, που δεν συντρέχει εν προκειμένω, διότι η ελεγχόμενη συναλλαγή αφορά, κατ’ άρθρο 1 παρ. 1 περιπτ. α του ν. 3581/2007, στη σύνθετη μορφή αξιοποίησης της πώλησης ακινήτων με ταυτόχρονη επαναμίσθωσή τους στον προηγούμενο κύριο, ήτοι το Ελληνικό Δημόσιο (sale & lease back), καθόσον δεν παραθέτει αναλυτικά τα στοιχεία εκείνα που δικαιολογούν τον διάφορο χαρακτηρισμό της επίμαχης συναλλαγής. Περαιτέρω, οι κρίσεις του Σ.Ε. σχετικά με το επωφελές και συμφέρον της ελεγχόμενης συναλλαγής για το ... και το Ελληνικό Δημόσιο άπτονται οικονομικών ζητημάτων που απαιτούν εξειδικευμένες γνώσεις στον οικονομικό και χρηματοοικονομικό τομέα, ήτοι πρόκειται για αμιγώς τεχνικές κρίσεις, οι οποίες δεν ελέγχονται από το Ελεγκτικό Συνέδριο, στο πλαίσιο του προσυμβατικού ελέγχου νομιμότητας, σύμφωνα με τα άρθρα 9 παρ. 4 του ν. 3986/2011 και 35 του ν. 4129/2013. Σε κάθε δε περίπτωση, η γνωμοδότηση του Σ.Ε. είναι σαφώς και επαρκώς αιτιολογημένη σε σχέση με τον επωφελή και συμφέροντα χαρακτήρα της ελεγχόμενης συναλλαγής. Τούτο διότι η αιτιολογία δεν περιορίζεται στη διαβεβαίωση ότι τα αξιοποιούμενα ακίνητα θα πωληθούν σε τιμή μεγαλύτερη από την αγοραία αξία τους, όπως εσφαλμένα υπολαμβάνει το Κλιμάκιο, αλλά το Σ.Ε., αφού, όπως μνημονεύεται ρητά στην κρίσιμη γνωμοδότηση, έλαβε υπόψιν του τα χαρακτηριστικά της συναλλαγής και τις επικρατούσες συνθήκες της αγοράς, εξέτασε όλα τα κατά την κρίση του, που επίσης είναι τεχνική, απαιτούμενα και κρίσιμα προς τούτο στοιχεία της ενιαίας συναλλαγής πώλησης και ταυτόχρονης μίσθωσης των ακινήτων, τα οποία και παρέθεσε αναλυτικά στο σώμα των από 18.10.2013 Πρακτικών του. Ειδικότερα, το Σ.Ε. έλαβε υπόψη του κατά κύριο λόγο τα ακόλουθα: α) την από 17.10.2013 παρουσίαση των Χρηματοοικονομικών Συμβούλων, β) την σχετική Έκθεση του Ανεξάρτητου Εκτιμητή, τα πορίσματα της οποίας βασίζονται, μεταξύ άλλων, και στα συμπεράσματα του τρίτου εκτιμητή “…” (βλ. την από 30.4.2013 Έκθεση) που προσδιόρισε το αγοραίο μίσθωμα έκαστου εκ των είκοσι οκτώ (28) ακινήτων, γ) το από 16.10.2013 γνωμοδοτικό σημείωμα του Επ. Καθηγητή Νομικής … περί της μη εφαρμογής των αντικειμενικών αξιών κατά την πώληση ακινήτων του ..., δ) τα τελικά Σχέδια των Συμβάσεων Πώλησης και Μίσθωσης και ε) τις δεσμευτικές προσφορές των τριών προεπιλεγέντων επενδυτών, έγγραφα, τα οποία ανεξαρτήτως του ότι λήφθησαν υπόψη για την έκδοση της γνωμοδότησης του Σ.Ε., αποτελούν και το έρεισμα για την έκδοση της σχετικής απόφασης του Δ.Σ. του .... (βλ. και σκέψη ΙV περιπτ. στ της παρούσας). Εξάλλου το Σ.Ε. εξέτασε, ως τα, κατά την άποψή του, κρίσιμα στοιχεία, τους βασικούς όρους της συναλλαγής, όπως αυτοί αναφέρονται στην ρηθείσα παρουσίαση των Χρηματοοικονομικών Συμβούλων (βλ. σελ. 4), ήτοι μεταξύ άλλων, τη διάρκεια μίσθωσης, το ετήσιο μίσθωμα, ότι το κόστος της βαριάς συντήρησης θα βαρύνει τον επενδυτή - μελλοντικό κύριο, ενώ το Δημόσιο θα βαρύνεται με το κόστος της ελαφριάς και μόνον συντήρησης, ότι το Δημόσιο θα καλύψει το βασικό και μόνον κόστος ασφάλισης, καθώς και τα επιμέρους χαρακτηριστικά της συναλλαγής, τα οποία, επίσης παρατίθενται και επεξηγούνται στην ως άνω παρουσίαση (βλ. σελ. 5 και 6). Κατ’ ακολουθία αυτών, τόσο η γνωμοδότηση του Σ.Ε., όσο και η επ’ αυτής ερειδόμενη απόφαση του Δ.Σ. του ... περιέχουν επαρκή σαφή και ειδική αιτιολογία ως προς το επωφελές και συμφέρον της ελεγχόμενης συναλλαγής για το Ελληνικό Δημόσιο και επομένως η σχετικώς αναδειχθείσα από το Κλιμάκιο πλημμέλεια δεν συντρέχει...Ανακαλεί την 275/2013 πράξη του Ζ΄ Κλιμακίου του Ελεγκτικού Συνεδρίου.​

Αίτηση ανάκλησης της 127/2017 Πράξης του Ζ΄ Κλιμακίου του Ελεγκτικού Συνεδρίου(...) Με τα δεδομένα αυτά και σύμφωνα με όσα έγιναν δεκτά στη σκέψη 2 της παρούσας, το Τμήμα άγεται στην κρίση ότι δεν αιτιολογείται εν προκειμένω ειδικά και ορισμένα ο συμφέρων χαρακτήρας του τελικώς επιτευχθέντος τιμήματος των 19.800.000,00 ευρώ, το οποίο, ως αγοραία αξία, υπερβαίνει κατά 50% περίπου την αντικειμενική όμοια. Τούτο δε, πρωτίστως διότι η 1391/2017 προδικαστική απόφασή του δεν εκτελέστηκε, καθόσον η προσκομισθείσα 1895/21.7.2017 απόφαση της Οικονομικής Επιτροπής της Περιφέρειας .... δεν συνιστά ως εκ του περιεχομένου της τη ζητούμενη, για την άρση της πλημμέλειας που πράγματι στοιχειοθετήθηκε εν προκειμένω από την έλλειψη της ως άνω ειδικής αιτιολογίας, απόφαση. Σε κάθε δε περίπτωση, το Τμήμα κρίνει ότι εκ των προσκομισθέντων με το από 24.7.2017 υπόμνημα του Προέδρου της Οικονομικής Επιτροπής στοιχείων ουδόλως αποδεικνύεται το συμφέρον της ως άνω μοναδικής προσφοράς της «.... AE» καθόσον: Α) Το 56649/18.9.2013 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών Μαρίας Πουλαντζά, με το οποίο μεταβιβάστηκε από τη «.... AE» στην «ΕΘΝΙΚΗ ΛΗΖΙΝΓΚ Ανώνυμος Εταιρία Χρηματοδοτικών Μισθώσεων» το προς αγορά κτίριο επί της Λεωφ. Κηφισού 62-64, δεν αποτελεί πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο ως προς το ύψος της αγοραίας αξίας αυτού, δεδομένου ότι η επίμαχη πώληση έλαβε χώρα στο πλαίσιο σύναψης σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης του ν.1665/1986, ήτοι πώλησης και επαναμίσθωσης μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων (βλ. σελ. 20 Έκθεσης Εκτίμησης και φύλλα 23, 26 και 27 του ως άνω συμβολαίου), ήτοι μίας εξειδικευμένης σύμβασης, που δεν προσιδιάζει στην απλή πώληση, αφού κατατείνει στη χρηματοδότηση της πωλήτριας εταιρίας σε ποσοστό επί της καθορισθείσας αξίας του ακινήτου από την αγοράστρια εταιρία χρηματοδοτικής μίσθωσης και στη συνέχεια στη μίσθωση του ακινήτου από την ίδια με δικαίωμα επαναγοράς κατά τη λήξη της σύμβασης. Παρέπεται δε ότι λόγω του χρηματοδοτικού χαρακτήρα της ως άνω σύμβασης και της συνακόλουθης ταύτισης των ρόλων πωλητή-πελάτη της εταιρίας χρηματοδοτικής μίσθωσης, το τίμημα της πώλησης του ακινήτου διαμορφώνεται με διαφορετικά από αυτά της κοινής πώλησης κριτήρια (τραπεζικά, όπως π.χ. πιστοληπτική ικανότητα του πωλητή-μισθωτή).                   Β) Ομοίως η 1705/2014 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών για τον καθορισμό οριστικής τιμής μονάδος αποζημίωσης απαλλοτριούμενης εδαφικής έκτασης, που βρίσκεται εντός του Ο.Τ. 258Α του Δήμου ...., εκτάσεως 5.337,60 τ.μ., δεν αποτελεί πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο, καθόσον δεν αφορά σε ακίνητο ανάλογου εμβαδού και θέσης (βλ. σκέψη 3). Γ) Τα νέα φύλλα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου επί της Λεωφ. Κηφισού 62-64 ως ενιαίας ιδιοκτησίας από τη συμβολαιογράφο Αθηνών Ευδοξία Δημοπούλου δεν δύναται να ληφθούν υπόψη από το Δικαστήριο, καθόσον το προς αγορά κτίριο επί της Λεωφ. Κηφισού 62-64 είναι διαιρεμένο σε οριζόντιες κατ’ ορόφους ιδιοκτησίες, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929, του Ν.Δ. 1024/1971 και των άρθρων 1002 και 1117 του Α.Κ., δυνάμει της υπ’ αριθμ. 2470/2001 πράξης της συμβολαιογράφου Αθηνών Ευδοξίας Δημοπούλου-Αθανασοπούλου, όπως αυτή έχει τροποποιηθεί και ισχύει με τις 2931/2003, 3070/2003 και 6690/2013 πράξεις τις ιδίας ως άνω συμβολαιογράφου (βλ. φύλλο 20 του προαναφερόμενου 56649/2013 συμβολαίου). Συνεπώς, για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου ως ενιαίας ιδιοκτησίας απαιτείται η προηγούμενη κατάργηση της νομίμως συσταθείσας οριζοντίου ιδιοκτησίας με αντίστοιχη συμβολαιογραφική πράξη, ενώ, βάσει του ως άνω νομοθετικού καθεστώτος που διέπει την οριζόντια ιδιοκτησία, η απόκτηση όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών ενός ακινήτου από ένα πρόσωπο (όπως εν προκειμένω την Περιφέρεια ....) δεν επιφέρει κατάργηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, απορριπτομένου ως αβασίμου του σχετικού ισχυρισμού της αιτούσας. Εξάλλου, το Τμήμα κρίνει ότι η μεγάλη απόκλιση μεταξύ της αντικειμενικής αξίας του προς αγορά ακινήτου και του τελικώς επιτευχθέντος τιμήματος δεν αιτιολογείται ούτε με την επίκληση εκ μέρους της αιτούσας αορίστως του ισχυρισμού περί χαμηλών αντικειμενικών αξιών στις «λαϊκές» περιοχές της Δυτικής Αθήνας, καθόσον είναι πασίδηλο ότι έχουν υποστεί μεγάλη πτώση και οι αντίστοιχες εμπορικές αξίες λόγω της μεγάλης κρίσης στην αγορά των ακινήτων και της αυξημένης φορολόγησής τους, ούτε με την παράθεση εκ νέου των δεδομένων και των αξιολογήσεων της ως άνω έκθεσης εκτίμησης του Πιστοποιημένου Εκτιμητή, η οποία έχει ήδη κριθεί ανεπαρκώς αιτιολογημένη με την 1391/2017 απόφασή του, χωρίς την ταυτόχρονη προσκόμιση νέων συγκριτικών στοιχείων αναλόγου εμβαδού και θέσης ακινήτων, ενώ ο ισχυρισμός της αιτούσας ότι στο τίμημα περιλαμβάνεται και το κόστος εκτέλεσης επιπρόσθετων εργασιών ύψους 970.000,00 ευρώ πρέπει να απορριφθεί προεχόντως ως αναπόδεικτος. Τέλος, οι ισχυρισμοί της αιτούσας, που αφορούν στη μεθοδολογία σύνταξης της έκθεσης εκτίμησης και στο σύννομο της διαδικασίας που ακολουθήθηκε κατ’ αναλογία των διατάξεων του Π.Δ. 59/2016, πρέπει να απορριφθούν ως αλυσιτελώς προβαλλόμενοι, ενώ το επικαλούμενο δημόσιο συμφέρον για τη στέγαση των υπηρεσιών της Περιφέρειας .... σε ένα ενιαίο κτίριο δεν αναιρεί την υποχρέωση αυτής για αιτιολόγηση του συμφέροντος χαρακτήρα του επιτευχθέντος τιμήματος, ως προς την οποία άλλωστε αιτιολόγηση η Περιφέρεια .... έχει αυτοδεσμευθεί με τη διακήρυξη του διαγωνισμού (άρθρο 9.13) και για τήρηση των αρχών της οικονομικότητας και αποδοτικότητας ως μερικότερων εκδηλώσεων της γενικής αρχής της χρηστής δημοσιονομικής διαχείρισης, που έχουν θεσπιστεί επίσης για λόγους δημοσίου συμφέροντος (βλ. Ε.Σ. VI Τμ. 1605, 2227/2016). 

Απορρίπτει την κρινόμενη αίτηση ανάκλησης, κατά τα αναφερόμενα στο σκεπτικό.

ΔΕΝ ΑΝΑΘΕΩΡΗΘΗΚΕ ΑΠΟ ΤΗΝ ΕλΣυν.Τμ.Μείζ.-Επταμελούς Σύνθεσης/483/2018

ΑΝΑΘΕΩΡΗΘΗΚΕ ΕΣ/ΤΜ.ΜΕΙΖ/ΕΠΤΑΜ/1313/2018