Αγορά ακινήτου.(...) ζητείται η αναθεώρηση της 3168/2012 απόφασης του VI Τμήματος του Ελεγκτικού Συνεδρίου, με την οποία απορρίφθηκε αίτηση του Δήμου για την ανάκληση της 373/2012 Πράξης του Ζ΄ Κλιμακίου του Ελεγκτικού Συνεδρίου.Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι για την αγορά ιδιωτικών ακινήτων εκ μέρους των Δήμων διενεργείται κατά κανόνα δημοπρασία, σύμφωνα με τις διατάξεις του Δημοτικού και Κοινοτικού Κώδικα και εκείνες του π.δ/τος 270/1981, ώστε να καθίσταται δυνατή η διασφάλιση των συμφερόντων τους, με την επιλογή του καταλληλότερου και συμφερότερου από οικονομική άποψη ακινήτου. Κατ’ εξαίρεση, ωστόσο, είναι δυνατή, με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, η απευθείας (χωρίς διαγωνισμό) αγορά ακινήτου από Δήμο, μετά από προηγούμενη έκδοση ειδικά αιτιολογημένης όμοιας απόφασης, που αναφέρει τους λόγους, για τους οποίους το ακίνητο είναι το μόνο κατάλληλο για την εκπλήρωση του δημοτικού σκοπού για τον οποίο προορίζεται. Στις περιπτώσεις, όπου η αγοραία αξία του ακινήτου υπερβαίνει το ποσό των 58.694,06 ευρώ (20.000.000 δρχ.), απαιτείται ως προϋπόθεση για την κατάρτιση της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (Σ.Ο.Ε.). Η σχετική νομοθετική πρόβλεψη σκοπεί λαμβανομένων υπόψη της επιστημονικής κατάρτισης και ιδιαίτερης εμπειρίας των μελών του Σ.Ο.Ε. στη μείζονα διασφάλιση των συμφερόντων του Δήμου, που επιτυγχάνεται με την εξέταση του συνόλου των στοιχείων που αφορούν στην πραγματική κατάσταση, στα ειδικά χαρακτηριστικά και στις πολεοδομικές δυνατότητες του προς αγορά ακινήτου, καθώς και με τη συνεκτίμηση συγκριτικών στοιχείων της τοπικής κτηματαγοράς.(...) Συνεπώς, και λαμβανομένου περαιτέρω υπόψη ότι η επίδικη ..έκθεση εκτίμησης του Σ.Ο.Ε. συντάχθηκε τον Ιανουάριο του 2009, δηλαδή 8 μόλις μήνες μετά την ..έκθεση, της οποίας οι τιμές δεν λαμβάνονται υπόψη τον Ιανουάριο του 2012 λόγω της «μοναδικής οικονομικής κρίσης», που οδήγησε την αγορά ακινήτων σε «σημαντικά φθίνουσες τάσεις κατά την τελευταία διετία», ορθά το Τμήμα έκρινε ότι, μη νομίμως εκδόθηκε η 2/3.1.2012 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου ... βάσει της ως άνω ..έκθεσης εκτίμησης του Σ.Ο.Ε, καθόσον αυτή είναι ανεπίκαιρη και δεν αντικατοπτρίζει τις παρούσες οικονομικές συνθήκες και την τρέχουσα αξία του ακινήτου και πρέπει, για το λόγο αυτό ν΄ απορριφθούν οι περί του αντιθέτου ισχυρισμοί του αιτούντος. Τέλος, αλυσιτελώς προσκομίζεται η από 5.10.2012 έκθεση εκτίμησης ακινήτου του πολιτικού μηχανικού….., καθόσον αυτή δεν έχει συνταχθεί από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών, που είναι το κατά το νόμο αρμόδιο όργανο για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων, καθώς και οι αγγελίες για την πώληση άλλων ακινήτων, αφού η τιμή ζήτησης, όπως κατά τα ανωτέρω έγινε δεκτό, δεν αποτελεί, τελικά, και την τιμή αγοράς του ακινήτου, αλλά αντίθετα υπάρχει ευρύ περιθώριο διαπραγμάτευσης.(...)Για τους λόγους αυτούς Απορρίπτει την αίτηση αναθεώρησης του Δήμου ...

Αγορά ακινήτου:Με τα δεδομένα αυτά και σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στην προηγούμενη σκέψη, κατά τη γνώμη που επικράτησε στο Τμήμα, το Δημοτικό Συμβούλιο μη νομίμως αποφάσισε την αγορά του ακινήτου με τίμημα μεγαλύτερο από το προσδιορισθέν με την έκθεση εκτίμησης του Σ.Ο.Ε. και συνεπώς η εντελλόμενη με το υπό κρίση ένταλμα δαπάνη της διαφοράς του τιμήματος δεν είναι νόμιμη. Πλην, όμως, το Τμήμα λαμβάνοντας υπόψη το δυσερμήνευτο των σχετικών διατάξεων και το γεγονός ότι τα όργανα του Δήμου ενήργησαν με βάση την υπ’ αριθ. 19/2001 εγκύκλιο του Υπουργείου Εσωτερικών, στην οποία αναφέρεται ότι η ζητούμενη εκτίμηση του Σ.Ο.Ε. έχει γνωμοδοτικό και όχι δεσμευτικό χαρακτήρα (βλ. κεφάλαιο Α΄ αυτής), κρίνει ότι η απόφαση για την καταβολή τιμήματος που υπερβαίνει την εκτιμηθείσα από το Σ.Ο.Ε. αξία του ακινήτου δεν οφείλεται σε πρόθεση αυτών να καταστρατηγήσουν τις προαναφερθείσες διατάξεις, αλλά σε συγγνωστή πλάνη τους. Κατά τη γνώμη όμως της Συμβούλου … νομίμως το Δημοτικό Συμβούλιο αποφάσισε την αγορά ακινήτου με τίμημα κατά τι μεγαλύτερο από το προσδιορισθέν με την έκθεση εκτίμησης του Σ.Ο.Ε. αιτιολογώντας, με όσα διαλαμβάνονται στην προαναφερόμενη 188/31.8.2008 απόφασή του, κατά τρόπο ειδικό και επαρκή την εν λόγω απόκλιση από τη σχετική εκτίμηση, η οποία δεν έχει δεσμευτικό αλλά γνωμοδοτικό χαρακτήρα και συνεπώς η εντελλόμενη με το υπό κρίση ένταλμα δαπάνη είναι νόμιμη. Η γνώμη αυτή όμως δεν επικράτησε.

Αγορά ακινήτου:Με τα δεδομένα αυτά και σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στην προηγούμενη σκέψη, κατά τη γνώμη που επικράτησε στο Τμήμα, μη νομίμως αποφάσισε το Δημοτικό Συμβούλιο την αγορά του ακινήτου με τίμημα μεγαλύτερο από το προσδιορισθέν με την έκθεση εκτίμησης  του Σ.Ο.Ε. και συνεπώς η εντελλόμενη με το υπό κρίση ένταλμα δαπάνη της διαφοράς του τιμήματος δεν είναι νόμιμη. Πλην, όμως, το Τμήμα λαμβάνοντας υπόψη το δυσερμήνευτο των σχετικών διατάξεων και το γεγονός ότι τα όργανα του Δήμου ενήργησαν με βάση την υπ’ αριθμ. 19/2001 εγκύκλιο του Υπουργείου Εσωτερικών, στην οποία αναφέρεται ότι η ζητούμενη εκτίμηση του Σ.Ο.Ε. έχει γνωμοδοτικό και όχι δεσμευτικό χαρακτήρα (βλ. κεφάλαιο Α΄ αυτής), κρίνει ότι η απόφαση για την καταβολή τιμήματος που υπερβαίνει την εκτιμηθείσα από το Σ.Ο.Ε. αξία του ακινήτου δεν οφείλεται σε πρόθεση αυτών να καταστρατηγήσουν τις προαναφερθείσες διατάξεις, αλλά σε συγγνωστή πλάνη τους. Κατά τη γνώμη όμως της Συμβούλου ….νομίμως το Δημοτικό Συμβούλιο με την προαναφερόμενη 127/5.6.2009 απόφασή του αποφάσισε την αγορά ακινήτου με τίμημα μεγαλύτερο από το προσδιορισθέν με την έκθεση εκτίμησης του Σ.Ο.Ε., η οποία δεν έχει δεσμευτικό αλλά γνωμοδοτικό χαρακτήρα και συνεπώς η εντελλόμενη με το υπό κρίση ένταλμα δαπάνη είναι νόμιμη. Η γνώμη αυτή όμως δεν επικράτησε. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, το υπό κρίση χρηματικό ένταλμα, κατά την κρατήσασα γνώμη, θα μπορούσε να θεωρηθεί, λόγω συγγνωστής πλάνης, αν δεν είχε λήξει το οικονομικό έτος 2009, σε βάρος των πιστώσεων του προϋπολογισμού του οποίου εκδόθηκε.

Μίσθωση ακινήτων από Δήμους:..Με τα δεδομένα αυτά, και σύμφωνα με όσα έγιναν δεκτά ανωτέρω, το Τμήμα κρίνει ότι με το υπό κρίση χρηματικό ένταλμα μη νόμιμα εντέλλεται η δαπάνη καταβολής του μισθώματος μηνός Οκτωβρίου, καθόσον η διαδικασία επιλογής του προς μίσθωση ακινήτου είναι πλημμελής για τους βασίμως προβαλλόμενους από την Επίτροπο λόγους. Συγκεκριμένα, στο πρακτικό της Επιτροπής Εκτίμησης Ακινήτων δεν αναφέρεται ότι είναι ακατάλληλο κανένα από τα προσφερόμενα ακίνητα, με συνέπεια να παρίσταται αυθαίρετη η επιλογή του Δήμου να καλέσει στη β΄ φάση της διαδικασίας μόνο τον ιδιοκτήτη του επιλεγέντος ακινήτου, η δε έλλειψη της αιτιολογίας του πρακτικού αυτού δεν καλύπτεται ούτε με το, κατά πολύ μεταγενέστερο της αρχικής της κρίσης και μετά την εκδήλωση της άρνησης θεώρησης από την Επίτροπο, αρ.πρυτ. 32ΕΕΑ/10.12.2009 «διευκρινιστικό» έγγραφο της επιτροπής αυτής, με το οποίο τελικώς εξηγεί τους λόγους ακαταλληλότητας των λοιπών ακινήτων...Λαμβάνοντας, όμως, υπόψη ότι το τελικώς επιλεγέν ακίνητο είναι βιομηχανικό, με αυξημένη μέγιστη αντοχή φορτίου έναντι των λοιπών προσφερθέντων ακινήτων, ικανή να καλύψει τις ανάγκες δημιουργίας επ’ αυτού χώρου αρχείου, το δε επιτευχθέν τίμημα των 10,00 ευρώ ανά τ.μ. δεν είναι υψηλότερο από το αναγραφόμενο στη διακήρυξη των 8,00 ευρώ ανά τ.μ. για τους υπόγειους και 12,00 ευρώ για τους λοιπούς χώρους του ακινήτου τίμημα, το Τμήμα κρίνει ότι τα αρμόδια όργανα του Δήμου ... δεν ενήργησαν με σκοπό καταστρατήγησης των σχετικών διατάξεων, αλλά διότι συγγνωστώς υπέλαβαν ότι το συγκεκριμένο ακίνητο πληρούσε τους όρους της διακήρυξης..(συγγνωστή πλάνη)

Δημόσια κτήματα. Εκτιμητική αρμοδιότητα Σ.Ο.Ε. επί εκποιήσεως δημοσίων κτημάτων. Δαπάνη εκτιμήσεως.α) Και μετά την ισχύ της διατάξεως του άρθρου 22 του Ν.2753/1999, η υποχρεωτική εκτιμητική αρμοδιότητα του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών (Σ.Ο.Ε.) καταλαμβάνει όλες τις με δημόσιο διαγωνισμό διενεργούμενες από την Κ.Ε.Δ. εκποιήσεις δημοσίων κτημάτων, εκτός αν η αξία του ακινήτου δεν υπερβαίνει τα 35.000.000 δρχ. Δεν καταλαμβάνει τις βάσει ειδικών διατάξεων διενεργούμενες από τη διοίκηση ή την Κ.Ε.Δ. απ ευθείας εκποιήσεις ή παραχωρήσεις δημοσίων κτημάτων καθώς και τις αγοραπωλησίες μεταξύ φορέων του δημοσίου τομέα. β) Όσον αφορά το ζήτημα της δαπάνης εκτιμήσεως σε περίπτωση που το Δημόσιο ή η Κ.Ε.Δ., υποχρεωτικά ή προαιρετικά, προσφεύγουν στο Σ.Ο.Ε., ισχύει βάσει της ειδικής διατάξεως της παρ.6 του άρθρου 39 του Ν.1041/1980, απαλλαγή από την ως άνω δαπάνη τόσο για τις εκποιήσεις ακινήτων εκ μέρους του Δημοσίου όσο και για τις εκποιήσεις δημοσίων ακινήτων από την Κ.Ε.Δ.

Αγορά ακινήτου:Με δεδομένα αυτά, εφόσον η διακήρυξη δεν απαιτούσε ρητά το τυχόν υφιστάμενο κτίσμα εντός του οικοπέδου να πληροί, εκ των προτέρων, τα κριτήρια καταλληλότητας για την λειτουργία του ως διδακτηρίου, νομίμως ο Δήμος προέβη στην επιλογή του επίμαχου ακινήτου, το οποίο κρίθηκε δεκτικό παρεμβάσεων που θα το καταστήσουν κατάλληλο για την εν λόγω χρήση. Ωστόσο, όπως βάσιμα προβάλλεται με τον δεύτερο λόγο διαφωνίας, δεν αποδεικνύεται η υποχρεωτική, ως εκ της μεταβιβαζόμενης αξίας του ακινήτου (120.088,80 ευρώ), εγγραφή          της εταιρείας «…..» που συνέταξε την έκθεση εκτίμησης, στο μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών.

Σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στην προηγούμενη σκέψη, το Τμήμα κρίνει ότι νομίμως αποφάσισε το Δημοτικό Συμβούλιο την αγορά του ακινήτου έναντι του συγκεκριμένου τιμήματος αποκλίνοντας αιτιολογημένα από τη μη δεσμευτική εκτίμηση της αγοραίας αξίας αυτού από το Σ.Ο.Ε., ενόψει του ότι το συμβατικό τίμημα αυτό ορίστηκε καταβλητέο τμηματικά σε τριάντα άτοκες μηνιαίες δόσεις και συνεπώς δεν ευσταθεί ο πρώτος λόγος διαφωνίας της Επιτρόπου. Εξάλλου, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος και ο δεύτερος λόγος διαφωνίας, διότι κατ’ αρχήν, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, δεν αποκλείεται η απευθείας αγορά από το Δήμο, κατά τα ως άνω άρθρα, ακινήτων που έχουν ρυμοτομηθεί από το σχέδιο πόλης για τη δημιουργία κοινοχρήστων χώρων, με σκοπό την εφαρμογή του σχεδίου αυτού και την αποζημίωση των θιγόμενων ιδιοκτητών, ακόμη και αν ο Δήμος έχει προβεί ο ίδιος αυτοτελώς, κατ’ εφαρμογή των άρθρων 211 και 212 του ίδιου ως άνω Κώδικα, σε κήρυξη ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης των συγκεκριμένων ακινήτων με σκοπό τη μετάσταση της κυριότητάς τους σε αυτόν και μέχρι πάντως να εκδοθεί η δικαστική απόφαση καθορισμού της αποζημίωσης αυτής.

Αγορά ακινήτου.Από τις διατάξεις αυτές(3463/2006,270/1981) προκύπτει ότι για την αγορά ιδιωτικών ακινήτων εκ μέρους των Δήμων και των Κοινοτήτων διενεργείται κατά κανόνα δημοπρασία, σύμφωνα με τις διατάξεις του Δημοτικού και Κοινοτικού Κώδικα και εκείνες του π.δ/τος 270/1981, ώστε να καθίσταται δυνατή η διασφάλιση των συμφερόντων αυτών με την επιλογή του καταλληλότερου και συμφερότερου από οικονομική άποψη ακινήτου. Ότι κατ’ εξαίρεση είναι δυνατή, με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, η απευθείας (χωρίς διαγωνισμό) αγορά ακινήτου από Δήμο ή Κοινότητα, μετά από προηγούμενη έκδοση ειδικά αιτιολογημένης όμοιας απόφασης που προσδιορίζει τους λόγους, για τους οποίους το ακίνητο είναι το μόνο κατάλληλο για την εκπλήρωση του δημοτικού ή κοινοτικού σκοπού για τον οποίο προορίζεται. Ότι η απόφαση αυτή, προκειμένου περί αγοράς ακινήτου, όπου ως προϋπόθεση για την κατάρτιση της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας, απαιτείται η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών, λαμβάνεται με την πλειοψηφία του συνόλου των μελών του και με την πλειοψηφία των δύο τρίτων (2/3) αυτών σε κάθε άλλη περίπτωση. Ότι σε περίπτωση αγοράς ακινήτου, είτε με δημοπρασία, είτε απευθείας, δεν αποκλείεται η προηγούμενη έρευνα της τοπικής αγοράς προκειμένου να διαπιστωθεί η ύπαρξη κατάλληλων και πρόσφορων ακινήτων, χωρίς να απαιτείται προς τούτο η τήρηση ορισμένης διαδικασίας, σε περίπτωση δε που κρίνονται κατάλληλα περισσότερα του ενός από αυτά, δεν αποκλείεται, περαιτέρω, κατά τη διαδικασία της απευθείας αγοράς, η εκτίμηση της αξίας τους από τα εσωτερικά όργανα αυτού, η συγκριτική αξιολόγησή τους, τόσο από την άποψη της καταλληλότητας τους, όσο και από την άποψη της προκαλούμενης οικονομικής επιβάρυνσης του οικείου Ο.Τ.Α. σε περίπτωση αγορά τους. Ότι η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών απαιτείται σε κάθε περίπτωση αγοράς ιδιωτικού ακινήτου, η αγοραία αξία του οποίου υπερβαίνει το ποσό των 58.694,06 ευρώ (βλ. και Πράξεις VII Τμ. 17, 16/2010, 54/2009 και 247/2007). Τέλος, ότι σε περίπτωση απευθείας αγοράς ακινήτου, το μεν δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις του π.δ/τος 270/1981 και, ως εκ τούτου, δεν απαιτείται η προηγούμενη έκδοση και δημοσίευση διακήρυξης (άρθρο 3 και 4 του π.δ/τος 270/1981), η σύσταση εκτιμητικής επιτροπής και επιτροπής δημοπρασίας (άρθρο 7 του π.δ/τος 270/1981) και η τήρηση εν γένει της διαγραφόμενης από αυτές διαδικασίας, το δε δεν απαιτείται να επισυνάπτεται στα δικαιολογητικά του χρηματικού εντάλματος, που εκδίδεται για την καταβολή του τιμήματος, βεβαίωση του Δημοσίου Ταμείου (οικείας Δ.Ο.Υ.) ότι δεν έχει κοινοποιηθεί εκχώρηση ή επίσχεση του τιμήματος, καθόσον το δικαιολογητικό αυτό, σύμφωνα με την 81/1986 (αριθμ. πρωτ. 59774/1986) εγκύκλιο του Υπουργείου Εσωτερικών, η βεβαίωση αυτή απαιτείται σε περίπτωση αγοράς ακινήτου με δημοπρασία.

Σχέδιο συμβολαίου αγοράς ακινήτου για τη στέγαση του 2ου βρεφονηπιακού σταθμού …, του Δήμου … – …, αξίας 1.100.000 ευρώ μεταξύ του ως άνω προσφεύγοντος Δήμου και της ήδη παρεμβαίνουσας εταιρείας με την επωνυμία «… ΜΟΝ/ΣΩΠΗ Α.Ε.».(....)Περαιτέρω, το Τμήμα λαμβάνοντας υπόψη ότι α) στο πρακτικό της από 27 Ιουνίου 2022 συνεδρίασης της ως άνω Επιτροπής Εκτίμησης Ακινήτων, αναφέρεται ότι αφού λήφθηκε υπόψη το πόρισμα μηχανικού της Τεχνικής Υπηρεσίας, το οποίο αυτός συνέταξε κατόπιν διενέργειας αυτοψίας στο ακίνητο κατά το στάδιο αξιολόγησης των προσφορών, οι οποίες κατατέθηκαν σε συνέχεια της ... διακήρυξης, η Επιτροπή διαπίστωσε ότι το ακίνητο πληροί τις προδιαγραφές της διακήρυξης και συναφώς του π.δ.99/2017 και β) στο ... έγγραφο της Διεύθυνσης Τεχνικών Υπηρεσιών περί της λειτουργικότητας του εν λόγω κτηρίου, το κτήριο είναι άμεσα λειτουργικό για την εγκατάσταση και λειτουργία παιδικού - βρεφικού σταθμού, εκτός από την σύνδεση με δίκτυο τηλεφωνίας και ίντερνετ, κρίνει ότι το συγκεκριμένο ακίνητο πληροί τις απαιτούμενες τόσο από την οικεία διακήρυξη όσο και από το π.δ. 99/2017  προδιαγραφές. Σε κάθε περίπτωση άλλωστε, τόσο οι εκτιμήσεις του πιστοποιημένου εκτιμητή περί της ακολουθητέας μεθόδου εύρεσης του κατασκευαστικού κόστους του ακινήτου, όσο και η βεβαίωση του Προϊσταμένου της Δ/νσης των Τεχνικών Υπηρεσιών του Δήμου περί πλήρωσης των απαιτήσεων του π.δ. 99/2017, δεν μπορούν να αμφισβητηθούν στην ουσία τους, διότι το Δικαστήριο θα υπεισερχόταν ανεπίτρεπτα στις τεχνικές κρίσης της εκτίμησης .... Επομένως, ούτε ο τρίτος και ο τέταρτος διακωλυτικός λόγος συντρέχουν, διότι κατά τα γενόμενα δεκτά το ύψος της αγοραίας αξίας του προσφερόμενου ακινήτου αιτιολογείται επαρκώς, οι δε προδιαγραφές της ... διακήρυξης και του π.δ. 99/2017 βεβαιώνεται ότι πληρούνται στο σύνολό τους, κατά τα βασίμως προβαλλόμενα σχετικά από τον προσφεύγοντα και την παρεμβαίνουσα.(....)Ανακαλεί την 29/2023 πράξη της Επιτρόπου στην Υπηρεσία Επιτρόπου του Ελεγκτικού Συνεδρίου στον Δήμο Αγίας Παρασκευής.

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ – ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ:Mη νόμιμη η καταβολή ποσού από Δήμο στην ανώνυμη Εταιρεία Ακινήτων  Δημοσίου (ΕΤΑΔ ΑΕ) που αφορά στην πληρωμή μισθωμάτων 14 ετών για τη μίσθωση από αυτή ενός ακινήτου του Δημοσίου, καθόσον η μίσθωση από Δήμο αλλότριου ακινήτου με σκοπό την ανέγερση επ’ αυτού, με δαπάνες του, σχολικής μονάδας δεν προβλέπεται από καμία διάταξη νόμου, δεν είναι λειτουργική και δεν συντελεί άμεσα ή έμμεσα στην αποτελεσματικότερη εκπλήρωση των σκοπών του (άρθρα 75 και 186 παρ. 5 του ν. 3463/2006, ΦΕΚ Α΄ 114/2006).