ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΠΟ ΔΗΜΟ:Συγκεκριμένα, η μεν έκθεση της εκτιμητικής εταιρείας … LTD, που προσκομίσθηκε στο Κλιμάκιο, είναι ανεπίκαιρη και δεν αντικατοπτρίζει τις παρούσες οικονομικές συνθήκες και την τρέχουσα αξία του ακινήτου ..., δοθέντος ότι προσδιορίζει την αγοραία αξία αυτού στις 30.12.2017, ήτοι σε χρονικό σημείο προ τριετίας από τον χρόνο έγκρισης από το Δημοτικό Συμβούλιο της περαιτέρω δρομολόγησης της διαδικασίας για τη σύναψη της σχετικής σύμβασης (14.12.2020), η δε έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή, που αναφέρεται ότι συντάχθηκε για λογαριασμό της …, δεν προσκομίζεται καν. Εκ τούτων παρέπεται ότι εν τοις πράγμασι δεν τηρήθηκε ο συγκεκριμένος ουσιώδης τύπος της διαδικασίας μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου που έχει τεθεί για τη μείζονα διασφάλιση των συμφερόντων του Δήμου. Η πλημμέλεια αυτή αξιολογείται ως ουσιώδης, καθόσον η τήρηση του εν λόγω τύπου, ήτοι η αγορά ακινήτου αντί τιμήματος που αντιστοιχεί στην τρέχουσα -κατά τον χρόνο λήψης της σχετικής απόφασης- κατάσταση της αγοράς, όπως αυτή έχει αξιολογηθεί από το πλέον ενδεδειγμένο για την εξαγωγή σχετικών εκτιμήσεων όργανο, συναρτάται άμεσα με την αρχή της οικονομικότητας, η οποία διέπει τη δράση και των πρωτοβάθμιων ΟΤΑ(...)η πραγματική αγοραία αξία του ακινήτου αποτελεί το κρίσιμο μέγεθος για την αξιολόγηση της προσφερόμενης τιμής αυτού ως συμφέρουσας και την ολοκλήρωση της συναλλαγής, όχι η αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία θεσπίστηκε αποκλειστικά και μόνο για τον προσδιορισμό του σχετικού φόρου μεταβίβασης(...)Κωλύεται η υπογραφή του υποβληθέντος για έλεγχο συμβολαίου αγοράς ακινήτου από τον Δήμο Αθηναίων αντί τιμήματος 1.565.000,00 ευρώ.

Αγορά ακινήτου.(...) ζητείται η αναθεώρηση της 3168/2012 απόφασης του VI Τμήματος του Ελεγκτικού Συνεδρίου, με την οποία απορρίφθηκε αίτηση του Δήμου για την ανάκληση της 373/2012 Πράξης του Ζ΄ Κλιμακίου του Ελεγκτικού Συνεδρίου.Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι για την αγορά ιδιωτικών ακινήτων εκ μέρους των Δήμων διενεργείται κατά κανόνα δημοπρασία, σύμφωνα με τις διατάξεις του Δημοτικού και Κοινοτικού Κώδικα και εκείνες του π.δ/τος 270/1981, ώστε να καθίσταται δυνατή η διασφάλιση των συμφερόντων τους, με την επιλογή του καταλληλότερου και συμφερότερου από οικονομική άποψη ακινήτου. Κατ’ εξαίρεση, ωστόσο, είναι δυνατή, με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, η απευθείας (χωρίς διαγωνισμό) αγορά ακινήτου από Δήμο, μετά από προηγούμενη έκδοση ειδικά αιτιολογημένης όμοιας απόφασης, που αναφέρει τους λόγους, για τους οποίους το ακίνητο είναι το μόνο κατάλληλο για την εκπλήρωση του δημοτικού σκοπού για τον οποίο προορίζεται. Στις περιπτώσεις, όπου η αγοραία αξία του ακινήτου υπερβαίνει το ποσό των 58.694,06 ευρώ (20.000.000 δρχ.), απαιτείται ως προϋπόθεση για την κατάρτιση της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (Σ.Ο.Ε.). Η σχετική νομοθετική πρόβλεψη σκοπεί λαμβανομένων υπόψη της επιστημονικής κατάρτισης και ιδιαίτερης εμπειρίας των μελών του Σ.Ο.Ε. στη μείζονα διασφάλιση των συμφερόντων του Δήμου, που επιτυγχάνεται με την εξέταση του συνόλου των στοιχείων που αφορούν στην πραγματική κατάσταση, στα ειδικά χαρακτηριστικά και στις πολεοδομικές δυνατότητες του προς αγορά ακινήτου, καθώς και με τη συνεκτίμηση συγκριτικών στοιχείων της τοπικής κτηματαγοράς.(...) Συνεπώς, και λαμβανομένου περαιτέρω υπόψη ότι η επίδικη ..έκθεση εκτίμησης του Σ.Ο.Ε. συντάχθηκε τον Ιανουάριο του 2009, δηλαδή 8 μόλις μήνες μετά την ..έκθεση, της οποίας οι τιμές δεν λαμβάνονται υπόψη τον Ιανουάριο του 2012 λόγω της «μοναδικής οικονομικής κρίσης», που οδήγησε την αγορά ακινήτων σε «σημαντικά φθίνουσες τάσεις κατά την τελευταία διετία», ορθά το Τμήμα έκρινε ότι, μη νομίμως εκδόθηκε η 2/3.1.2012 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου ... βάσει της ως άνω ..έκθεσης εκτίμησης του Σ.Ο.Ε, καθόσον αυτή είναι ανεπίκαιρη και δεν αντικατοπτρίζει τις παρούσες οικονομικές συνθήκες και την τρέχουσα αξία του ακινήτου και πρέπει, για το λόγο αυτό ν΄ απορριφθούν οι περί του αντιθέτου ισχυρισμοί του αιτούντος. Τέλος, αλυσιτελώς προσκομίζεται η από 5.10.2012 έκθεση εκτίμησης ακινήτου του πολιτικού μηχανικού….., καθόσον αυτή δεν έχει συνταχθεί από το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών, που είναι το κατά το νόμο αρμόδιο όργανο για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων, καθώς και οι αγγελίες για την πώληση άλλων ακινήτων, αφού η τιμή ζήτησης, όπως κατά τα ανωτέρω έγινε δεκτό, δεν αποτελεί, τελικά, και την τιμή αγοράς του ακινήτου, αλλά αντίθετα υπάρχει ευρύ περιθώριο διαπραγμάτευσης.(...)Για τους λόγους αυτούς Απορρίπτει την αίτηση αναθεώρησης του Δήμου ...

Ζητήματα επί αίτησης τρίτων για την άρση κατάσχεσης ακινήτου οφειλέτη του Δημοσίου, για το οποίο προβάλλεται ότι, μετά την επιβολή της κατάσχεσης, περιήλθε στην κυριότητα των αιτούντων με έκτακτη χρησικτησία, η οποία αναγνωρίστηκε δικαστικώς σε δίκη μεταξύ αυτών και του κληρονόμου του οφειλέτη και αρχικού κυρίου του κατασχεμένου ακινήτου.Δεν αποκλείεται, ανάλογα με τις περιστάσεις της κάθε περίπτωσης, να επέλθει απώλεια της κυριότητας κατασχεμένου ακινήτου με την κτήση αυτής από τρίτο πρόσωπο με τα προσόντα της χρησικτησίας, εφόσον συνέτρεξαν οι προϋποθέσεις της και, ειδικότερα, προκειμένου περί έκτακτης χρησικτησίας, όταν ασκήθηκε από τον χρησιδεσπόζοντα η νομή του ακινήτου επί συνεχή εικοσαετία, στην οποία μπορεί να προσμετρηθεί ο χρόνος του δικαιοπαρόχου του. Η κατάσχεση δεν διακόπτει τη χρησικτησία, που έχει ήδη ξεκινήσει πριν από την επιβολή της κατάσχεσης, παρά μόνον εάν αυτή είχε ως υλική συνέπεια την αποβολή του χρησιδεσπόζοντος από το ακίνητο είτε την παρεμπόδισή του κατά την άσκηση της φυσικής εξουσίασης του πράγματος, πράγμα που κρίνεται με βάση το πραγματικό της κάθε περίπτωσης. Περαιτέρω, δεν απαγορεύεται η απόκτηση με χρησικτησία από τρίτο, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις της, πράγματος που ανήκει στην πτωχευτική περιουσία προσώπου που κηρύχθηκε σε κατάσταση πτώχευσης. Το Δημόσιο, που έχει επιβάλει κατάσχεση σε ακίνητο οφειλέτη του, δεν δεσμεύεται από το δεδικασμένο που απορρέει από τελεσίδικη απόφαση επί αγωγής τρίτου κατά του οφειλέτη του Δημοσίου και φερόμενου, κατά την κατασχετήρια έκθεση, ιδιοκτήτη του κατασχεμένου ακινήτου, με αντικείμενο την αναγνώριση της κυριότητας του τρίτου επί του ακινήτου αυτού. Στο πλαίσιο των γενικών αρχών της νομιμότητας και της χρηστής διοίκησης, αλλά και προς αποφυγή έγερσης αποζημιωτικών αξιώσεων σε βάρος του Δημοσίου, συντρέχει περίπτωση άρσης της κατάσχεσης που αυτό επέβαλε επί ακινήτου του οφειλέτη του, εφόσον γίνει δεκτό ότι τούτο περιήλθε στην κυριότητα τρίτου προσώπου με χρησικτησία. Στην περίπτωση του ερωτήματος και σύμφωνα με το διδόμενο πραγματικό, ενδείκνυται να γίνει δεκτό από τη Διοίκηση το αίτημα που υποβλήθηκε για την άρση από το Δημόσιο κατάσχεσης του αναφερομένου στη σχετική αίτηση ακινήτου (ομόφ.).

Ερωτάται εάν είναι δεσμευτικό για την Διοίκηση το τίμημα που έχει συμφωνηθεί μεταξύ των ενδιαφερομένων μερών (ιδιωτών και Ελληνικού Δημοσίου) επί απευθείας εξαγοράς ακινήτου, στην περίπτωση που η αξία του υπό αγορά ακινήτου έχει μειωθεί σε σχέση με την αρχική εκτίμηση της αξίας του. (...) Το συμφωνηθέν από τα συμβαλλόμενα μέρη (ιδιώτες και Ελληνικό Δημόσιο) τίμημα για την απευθείας εξαγορά ακινήτου, κατ’ άρθρο 18 παρ. 1 ν. 4858/2021, σε συνδυασμό με τις διατάξεις του άρθρου 2 του ν. 2882/2001, δεν είναι δεσμευτικό, στην περίπτωση που έχει μεταβληθεί η αξία του ακινήτου σε σχέση με την αρχική εκτίμηση (ομόφωνα).

Πληρωμή τιμήματος αγοράς ακινήτου..:Με δεδομένα αυτά, το σχέδιο σύμβασης αγοραπωλησίας του οικοπέδου έπρεπε, ως εξ επαχθούς αιτίας προμήθεια ακινήτου πράγματος από δήμο, να υποβληθεί σε προληπτικό έλεγχο νομιμότητας από το Ελεγκτικό Συνέδριο. Σε κάθε περίπτωση, το Κλιμάκιο ελέγχοντας, έστω και εκ των υστέρων, τη διαδικασία που προηγήθηκε της αγοράς του ακινήτου (πρβλ. Ε.Σ. Πρ. Κλιμ. Προλ. Ελ. Δαπ. στο VII Τμ. 6/2018, 294, 212, 198/2017) κρίνει ότι η έκδοση της απόφασης ανάληψης υποχρέωσης μετά την υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου καθιστά την εντελλόμενη δαπάνη μη κανονική και τα ελεγχόμενα χρηματικά εντάλματα μη θεωρητέα.Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, η εντελλόμενη δαπάνη δεν είναι νόμιμη ούτε κανονική και τα ελεγχόμενα χρηματικά εντάλματα δεν πρέπει να θεωρηθούν.

ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ:(...)Με δεδομένα αυτά, η από 7.3.2016 έκθεση εκτίμησης της αξίας του ανωτέρω ακινήτου, η οποία εγκρίθηκε με την 76/2016 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, είναι νόμιμα αιτιολογημένη, καθόσον περιλαμβάνει συγκριτικά στοιχεία αγοράς των όμορων ακινήτων, ενώ συνεκτίμησε και το ότι η αξία του συγκεκριμένου ακινήτου συναρτάται με το γεγονός ότι είναι το μόνο  κατάλληλο  προς  αγορά ακίνητο για την επέκταση του δημοτικού χώρου στάθμευσης. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, η εντελλόμενη με το υπό κρίση χρηματικό ένταλμα δαπάνη είναι νόμιμη και, επομένως, το χρηματικό ένταλμα αυτό πρέπει να θεωρηθεί.

ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ :Κατόπιν τούτων, το Κλιμάκιο κρίνει ότι η συγκεκριμένη σύμβαση αγοράς ακινήτου υπό διαμόρφωση, με υποχρέωση του πωλητή να το παραδώσει πλήρως αποπερατωμένο, σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές της διακήρυξης, παρίσταται μη νόμιμη, ως ενέχουσα προεχόντως, κατά τα κριθέντα με την προμνησθείσα (982/2023) απόφαση της Ολομέλειας του Δικαστηρίου, χαρακτήρα δημόσιας σύμβασης έργου, ο σχεδιασμός και η υλοποίηση του οποίου διενεργήθηκαν στο πλαίσιο της ως άνω μεικτής σύμβασης, υπό το εξαιρετικό καθεστώς που ρυθμίζει την αγορά ακινήτων, χωρίς να εφαρμοσθεί το διέπον την ανάθεση και εκτέλεση δημοσίων έργων νομοθετικό πλαίσιο του ν. 4412/2016 (ενδεικτικά, με την προβλεπόμενη στις διατάξεις αυτές μελέτη και καταγραφή των απαιτούμενων εργασιών, την τιμολόγηση αυτών, τη δημοπράτηση με τις διαδικασίες και τις απαιτούμενες διατυπώσεις δημοσιότητας, με κριτήρια ανάθεσης και επιλογής εργοληπτικών επιχειρήσεων, την εκτέλεση και πληρωμή τους με τη διαδικασία της πιστοποίησης και έκδοσης λογαριασμών, με τις εγγυήσεις και την κατανομή ευθυνών που διέπουν την εκτέλεση δημοσίων έργων). Ειδικότερα, κατά το στάδιο της κατάρτισης των όρων διενέργειας της σχετικής διαγωνιστικής διαδικασίας σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 715/1979, η αναθέτουσα αρχή παρέλειψε να θέσει όρια στην έκταση και την οικονομική αξία των τυχόν απαιτούμενων επεμβάσεων επί του υπό ανέγερση ή διαμόρφωση ακινήτου, σε συνάρτηση προς την αγοραία αξία του, προκειμένου να αποφευχθεί, σε περίπτωση εκτεταμένων εργασιών προσαρμογής του επιλεγέντος ακινήτου προς τις απαιτήσεις της αναθέτουσας αρχής, πιθανή ανισορροπία ανάμεσα στα αντικείμενα της μεικτής αυτής σύμβασης. Συνεπεία της παράλειψης αυτής, στη συγκεκριμένη δικαιοπραξία, όπου επελέγη ακίνητο με κτίσμα που βρισκόταν σε πρώιμο κατασκευαστικό στάδιο, ήταν η αξία του ακινήτου μετά του υφισταμένου κτιρίου να υπολείπεται σημαντικά του κόστους αποπεράτωσής του, γεγονός, που, πέραν της μεταβολής του χαρακτήρα της σύμβασης και των ως άνω ζητημάτων περιγραφής της νομοθεσίας εκτέλεσης δημοσίων έργων, εγείρει επιφυλάξεις ως προς την καταλληλότητα του ακινήτου, αλλά και της επιλογής της διαδικασίας απόκτησής του.

Αγορά ακινήτου:Με τα δεδομένα αυτά και σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στην προηγούμενη σκέψη, κατά τη γνώμη που επικράτησε στο Τμήμα, το Δημοτικό Συμβούλιο μη νομίμως αποφάσισε την αγορά του ακινήτου με τίμημα μεγαλύτερο από το προσδιορισθέν με την έκθεση εκτίμησης του Σ.Ο.Ε. και συνεπώς η εντελλόμενη με το υπό κρίση ένταλμα δαπάνη της διαφοράς του τιμήματος δεν είναι νόμιμη. Πλην, όμως, το Τμήμα λαμβάνοντας υπόψη το δυσερμήνευτο των σχετικών διατάξεων και το γεγονός ότι τα όργανα του Δήμου ενήργησαν με βάση την υπ’ αριθ. 19/2001 εγκύκλιο του Υπουργείου Εσωτερικών, στην οποία αναφέρεται ότι η ζητούμενη εκτίμηση του Σ.Ο.Ε. έχει γνωμοδοτικό και όχι δεσμευτικό χαρακτήρα (βλ. κεφάλαιο Α΄ αυτής), κρίνει ότι η απόφαση για την καταβολή τιμήματος που υπερβαίνει την εκτιμηθείσα από το Σ.Ο.Ε. αξία του ακινήτου δεν οφείλεται σε πρόθεση αυτών να καταστρατηγήσουν τις προαναφερθείσες διατάξεις, αλλά σε συγγνωστή πλάνη τους. Κατά τη γνώμη όμως της Συμβούλου … νομίμως το Δημοτικό Συμβούλιο αποφάσισε την αγορά ακινήτου με τίμημα κατά τι μεγαλύτερο από το προσδιορισθέν με την έκθεση εκτίμησης του Σ.Ο.Ε. αιτιολογώντας, με όσα διαλαμβάνονται στην προαναφερόμενη 188/31.8.2008 απόφασή του, κατά τρόπο ειδικό και επαρκή την εν λόγω απόκλιση από τη σχετική εκτίμηση, η οποία δεν έχει δεσμευτικό αλλά γνωμοδοτικό χαρακτήρα και συνεπώς η εντελλόμενη με το υπό κρίση ένταλμα δαπάνη είναι νόμιμη. Η γνώμη αυτή όμως δεν επικράτησε.

Αγορά ακινήτου:Με τα δεδομένα αυτά και σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στην προηγούμενη σκέψη, κατά τη γνώμη που επικράτησε στο Τμήμα, μη νομίμως αποφάσισε το Δημοτικό Συμβούλιο την αγορά του ακινήτου με τίμημα μεγαλύτερο από το προσδιορισθέν με την έκθεση εκτίμησης  του Σ.Ο.Ε. και συνεπώς η εντελλόμενη με το υπό κρίση ένταλμα δαπάνη της διαφοράς του τιμήματος δεν είναι νόμιμη. Πλην, όμως, το Τμήμα λαμβάνοντας υπόψη το δυσερμήνευτο των σχετικών διατάξεων και το γεγονός ότι τα όργανα του Δήμου ενήργησαν με βάση την υπ’ αριθμ. 19/2001 εγκύκλιο του Υπουργείου Εσωτερικών, στην οποία αναφέρεται ότι η ζητούμενη εκτίμηση του Σ.Ο.Ε. έχει γνωμοδοτικό και όχι δεσμευτικό χαρακτήρα (βλ. κεφάλαιο Α΄ αυτής), κρίνει ότι η απόφαση για την καταβολή τιμήματος που υπερβαίνει την εκτιμηθείσα από το Σ.Ο.Ε. αξία του ακινήτου δεν οφείλεται σε πρόθεση αυτών να καταστρατηγήσουν τις προαναφερθείσες διατάξεις, αλλά σε συγγνωστή πλάνη τους. Κατά τη γνώμη όμως της Συμβούλου ….νομίμως το Δημοτικό Συμβούλιο με την προαναφερόμενη 127/5.6.2009 απόφασή του αποφάσισε την αγορά ακινήτου με τίμημα μεγαλύτερο από το προσδιορισθέν με την έκθεση εκτίμησης του Σ.Ο.Ε., η οποία δεν έχει δεσμευτικό αλλά γνωμοδοτικό χαρακτήρα και συνεπώς η εντελλόμενη με το υπό κρίση ένταλμα δαπάνη είναι νόμιμη. Η γνώμη αυτή όμως δεν επικράτησε. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, το υπό κρίση χρηματικό ένταλμα, κατά την κρατήσασα γνώμη, θα μπορούσε να θεωρηθεί, λόγω συγγνωστής πλάνης, αν δεν είχε λήξει το οικονομικό έτος 2009, σε βάρος των πιστώσεων του προϋπολογισμού του οποίου εκδόθηκε.

ΜΕΙΚΤΗ ΣΥΜΒΑΣΗ-ΣΥΜΒΑΣΗ ΕΡΓΟΥ-ΣΥΜΒΑΣΗ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ:Για να άρει την αμφιβολία ως προς την έννοια των διατάξεων του π.δ/τος 715/1979 και του άρθρου 2 παρ. 1 περιπτ. 6, 7 και 9 του ν. 4412/2016, η οποία παραπέμφθηκε στην Ολομέλεια του Δικαστηρίου με την 241/2023 Πράξη του Ε΄ Κλιμακίου του Ελεγκτικού Συνεδρίου(...)διαπιστώνεται κατ’ αρχάς ότι η ελεγχόμενη σύμβαση έχει ως αντικείμενο, εκτός από την αγορά αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας που περιλαμβάνει κτήριο υπό ανέγερση και ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του αγροτεμαχίου στο οποίο κατασκευάζεται το κτήριο, και τη μελέτη και εκτέλεση από τον πωλητή, για λογαριασμό της αναθέτουσας αρχής, του έργου της αποπεράτωσης του εν λόγω ημιτελούς κτηρίου. Πρόκειται, συνεπώς, για μεικτή σύμβαση, για τον νομικό χαρακτηρισμό της οποίας, εφόσον η ενιαία αξία της (5.422.000,00 ευρώ, μη συμπεριλαμβανομένου Φ.Π.Α.) υπερβαίνει το ισχύον κατά τον χρόνο προκήρυξης του 17/21 διαγωνισμού όριο εφαρμογής της Οδηγίας 2014/24/ΕΕ, όσον αφορά τις δημόσιες συμβάσεις έργων (5.350.000,00 ευρώ), εξεταστέο είναι αν η αναθέτουσα αρχή ασκεί αποφασιστική, κατά τα κριτήρια της νομολογίας του  Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης, επιρροή στον σχεδιασμό του υπό κατασκευή κτηρίου. Τέτοια δε καθοριστική, κατά την έννοια της ενωσιακής νομοθεσίας, επιρροή της αναθέτουσας αρχής αποδεικνύεται, στην κρινόμενη υπόθεση, πρώτον, από την, κατά τα Παραρτήματα Α΄ και Γ΄ της διακήρυξης του διαγωνισμού, υποχρέωση υποβολής από τον πωλητή αρχιτεκτονικών προμελετών και, μάλιστα, με διαφορετικές μεταξύ τους προτάσεις, από τις οποίες η αναθέτουσα αρχή θα επέλεγε, όπως και συνέβη, την καταλληλότερη αρχιτεκτονική λύση για την απόλυτη προσαρμογή του υπό ανέγερση κτηρίου στις εξατομικευμένες ανάγκες της.  Δεύτερον, από τις τηρητέες, σύμφωνα με το άρθρο 1.Α του Παραρτήματος Ε΄ της διακήρυξης, ειδικές τεχνικές προδιαγραφές ως προς την εξωτερική τοιχοποιία του κτηρίου, ήτοι, και πάλι, στοιχείο της αρχιτεκτονικής του δομής. Και, τρίτον, από τις λεπτομερώς περιγραφόμενες, επίσης, στο Παράρτημα Ε΄ της διακήρυξης, εσωτερικές διευθετήσεις του κτηρίου, που χαρακτηρίζονται όχι μόνον από την έκταση, αλλά και από την ιδιαιτερότητά τους, ως εκ των όλως αυξημένων απαιτήσεων ηχομόνωσης που επιβάλλει ο προορισμός του κτηρίου, μεταξύ άλλων, για μουσικές δοκιμές και συναυλίες. Μολονότι, επομένως, οι εργασίες αποπεράτωσης του κτηρίου δεν πρόκειται να εκτελεστούν επί τη βάσει προϋπολογισμού, στον οποίον να έχουν εκ των προτέρων καταγραφεί οι ποσότητες και η αξία των εργασιών αυτών, ως είθισται στις συμβάσεις έργων, ο χαρακτήρας της επίμαχης σύμβασης ως, κατά το κύριο αντικείμενό της, δημόσιας σύμβασης έργου δεν μπορεί να αμφισβητηθεί. Επιβεβαιώνεται δε, περαιτέρω, στο μέτρο που τα σχετικά με το οικονομικό αντάλλαγμα στοιχεία, αν και όχι καθοριστικά, δεν μπορεί, πάντως, να μην συνεκτιμώνται, και από το ότι, ενώ η αγοραία αξία του ακινήτου, στην υφιστάμενη κατάσταση του εντός αυτού κτηρίου, έχει εκτιμηθεί σε 1.457.000,00 ευρώ, υπολογίζεται, μετά από την αποπεράτωση του κτηρίου, να ανέλθει στο ποσό των 5.459.000,00 ευρώ (βλ. σκ. 24), γεγονός που καταδεικνύει ότι το τίμημα της σύμβασης ανάγεται, στο μεγαλύτερο ποσοστό του, στην αξία του έργου που θα κατασκευαστεί.(...)Πράγματι, για σύμβαση πώλησης μέλλοντος πράγματος μπορεί να γίνει λόγος στην περίπτωση που συμφωνείται η μεταβίβαση πράγματος το οποίο δεν βρίσκεται μεν στη διάθεση του πωλητή, αλλά πρόκειται να κατασκευαστεί - ή, το αυτό, μετασκευαστεί - εντός ορισμένης προθεσμίας, χωρίς, όμως, καθεαυτή η κατασκευή του πράγματος να συνιστά περιεχόμενο της σύμβασης, στην περίπτωση, δηλαδή, που η κατασκευή του πράγματος είναι ήδη βεβαία και δεν συντελείται αποκλειστικά εξαιτίας της σύμβασης μεταβίβασής του στον αγοραστή. Όταν, αντιθέτως, το αντικείμενο της σύμβασης συνίσταται ακριβώς στην κατασκευή πράγματος το οποίο έχει προσδιοριστεί με βάση τις ιδιαίτερες ιδιότητες που διαθέτει, ασυνήθεις για τα άλλα ομοειδή προς αυτό πράγματα, ούτως ώστε πλήρως να ανταποκρίνεται στις ειδικές, «ατομικές», ανάγκες και επιθυμίες εκείνου που έχει παραγγείλει την κατασκευή του, με συνέπεια, αν ο τελευταίος αρνηθεί να το παραλάβει, να δυσχεραίνεται η διάθεση, από τον κατασκευαστή, του πράγματος σε άλλο ενδιαφερόμενο, αναντίρρητος είναι ο χαρακτήρας της σύμβασης ως σύμβασης έργου(...)Κατ’ ακολουθίαν, ορθώς το Ζ΄ Κλιμάκιο του Ελεγκτικού Συνεδρίου αποφάνθηκε, με την 167/2023 Πράξη του, ότι η υποβληθείσα προς έλεγχο σύμβαση ενέχει στη συγκεκριμένη περίπτωση χαρακτήρα δημόσιας σύμβασης έργου, κατά την έννοια των διατάξεων του άρθρου 2 παρ. 1 περιπτ. 6 και 7 του ν. 4412/2016.Αναπέμπει, κατά τα λοιπά, την υπόθεση στο Ε΄ Κλιμάκιο του Ελεγκτικού Συνεδρίου.